Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel brauchen Sie wirklich?

So wird aus einer Prozentangabe eine nachvollziehbare Planung.

Eine konkrete Orientierung gibt die Verbraucherzentrale: Sie empfiehlt grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Das ist eine Verbraucherempfehlung, keine für jeden Haushalt passende Finanzierungsvorgabe. Quelle: Verbraucherzentrale, Finanzierungsmodelle, Stand 31. Oktober 2024

Auch mit weniger Eigenkapital kann eine Finanzierung infrage kommen. Die folgenden Beträge sind deshalb keine Eintrittsschwelle. Sie übersetzen die Empfehlung in Euro und helfen Ihnen, den eigenen Stand einzuordnen.

Für die Tabelle nehmen wir Kaufnebenkosten von 10 Prozent an. Die Spalten „20 % + Nebenkosten“ und „30 % + Nebenkosten“ enthalten jeweils den entsprechenden Kaufpreisanteil plus diese angenommenen Nebenkosten. Ihre tatsächlichen Kosten können abweichen; weitere Arbeiten und eine verbleibende Reserve kommen gegebenenfalls hinzu.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis ergeben 20 Prozent zunächst 80.000 Euro. Zusammen mit 40.000 Euro angenommenen Kaufnebenkosten wären das 120.000 Euro eingesetzte eigene Mittel.

Wenn Ihre eigenen Mittel vollständig für die Kaufnebenkosten benötigt werden, bleibt der gesamte Kaufpreis noch zu finanzieren. Das kann Bestandteil eines Finanzierungskonzepts sein, führt aber zu einem höheren Darlehen als ein zusätzlicher Eigenkapitaleinsatz für den Kaufpreis.

Die nächste Frage lautet deshalb: Welche Monatsrate entsteht aus diesem Darlehen, und wie viel Spielraum bleibt in Ihrem Haushalt?

Für Ihre Aufstellung zählen der nutzbare Betrag und der Zeitpunkt, zu dem er bereitsteht. Die Bank kann dafür Nachweise und eine eigene Bewertung verlangen.

Anerkennung und Bewertung hängen von Position und Kreditgeber ab. Eine Übersicht möglicher Eigenkapitalformen bietet auch Dr. Klein.

Eine erwartete Erbschaft oder unverbindlich zugesagte Unterstützung gehört noch nicht zu den heute sicher verfügbaren Mitteln. Bei einer geplanten Schenkung sollten Zeitpunkt und Nachweise mit der Bank geklärt sein.

Ein rückzahlbares Darlehen von Angehörigen ist wirtschaftlich Fremdkapital. Es kann Teil der Finanzierung sein, bringt aber eine Verpflichtung mit sich. Diese gehört ebenso in die Übersicht wie ein anderer Kredit.

Eigenleistung gesondert ausweisen: Wer selbst renoviert, kann Arbeitskosten sparen. Material und fällige Rechnungen müssen trotzdem bezahlt werden. Die mögliche Anerkennung durch die Bank ersetzt keine verfügbare Reserve.

Ihr Vermögen kann größer sein als der Betrag, den Sie für den Kauf einsetzen möchten oder können. Ein Teil ist vielleicht länger gebunden, ein anderer für andere Ziele vorgesehen.

Stellen Sie sich Ihre verfügbaren Ersparnisse wie zwei Umschläge vor: Einer ist für den Immobilienkauf bestimmt, der andere bleibt für das Leben danach geschlossen. Jeder Euro gehört in genau einen Umschlag.

Bereits geplante Ausgaben sind keine freie Reserve. Geld für eine fest eingeplante Renovierung ist schon verplant. Ordnen Sie solche Kosten zuerst Ihrem Immobilienbudget zu.

Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro. Wir setzen 40.000 Euro Kaufnebenkosten an. Weitere Projektkosten bleiben zur Vereinfachung unberücksichtigt. Sie verfügen über 150.000 Euro frei verfügbare Ersparnisse und behalten davon 30.000 Euro als Reserve.

Die Rechnung erfolgt in zwei Schritten: 150.000 − 30.000 = 120.000 Euro Eigenkapital. Anschließend: 440.000 − 120.000 = 320.000 Euro Darlehen.

Die Grundbeziehung lautet: Gesamtkosten − eingesetzte eigene Mittel = Finanzierungsbedarf. Die Zahlen sind frei gewählte Modellannahmen, insbesondere die Reservehöhe ist keine Empfehlung.

Die eingesetzten 120.000 Euro entsprechen 30 Prozent des Kaufpreises von 400.000 Euro, aber nur rund 27,3 Prozent der Gesamtkosten von 440.000 Euro.

Beide Angaben sind richtig. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Beträge. Bei einer Prozentangabe sollte deshalb immer dabeistehen, ob Kaufpreis oder Gesamtkosten gemeint sind. Daraus folgt noch nicht, welchen Wert die Bank für die Immobilie ansetzt.

Bei unveränderten Gesamtkosten reduziert jeder zusätzlich eingesetzte Euro den benötigten Darlehensbetrag um einen Euro.

Im Beispiel wären bei 130.000 statt 120.000 Euro Eigenkapital nur noch 310.000 Euro Darlehen erforderlich. Von den ursprünglichen Ersparnissen blieben dann jedoch nur 20.000 Euro Reserve.

Sie benötigen also weniger Kredit und behalten weniger verfügbares Geld. Mehr Eigenkapital kann sich auch auf die angebotenen Zinsen auswirken; die Konditionsänderung folgt aber keiner allgemein gültigen, gleichmäßigen Staffel. Lassen Sie sich konkrete Varianten gegenüberstellen. Die Verbraucherzentrale beschreibt die möglichen Zins- und Risikonachteile geringen Eigenkapitals in ihren Fragen zur Immobilienfinanzierung.

Auch mit hohen Ersparnissen muss die laufende Finanzierung zu Ihrem Haushalt passen. Die gesetzliche Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt unter anderem Einkommen, Ausgaben und weitere finanzielle Umstände. Sie darf nicht hauptsächlich darauf beruhen, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit oder künftig im Wert steigen könnte. Quelle: § 505b BGB

Betrachten Sie deshalb zusätzlich die dauerhaft tragbare Monatsrate.

Die Reserve sollte zu Ihren Ausgaben, Ihrer Einkommenssituation und dem Zustand der Immobilie passen. Eine einzelne Prozentzahl beantwortet diese Frage nicht.

So können Sie Ihren eigenen Bedarf eingrenzen:

Das Ergebnis ist ein begründeter Planungsbetrag für Ihre Situation. Passen Sie ihn an, wenn sich Einkommen, Ausgaben oder der Kenntnisstand zur Immobilie verändern.

Auch die Verbraucherzentrale rät dazu, finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben zu behalten. Quelle: Verbraucherzentrale, Hauskauf und Hauskredit

Wenn Sie diese Abwägung gemeinsam durchgehen möchten, können wir Ihren Eigenkapitaleinsatz und Ihre Reserve persönlich einordnen.

Ja, eine Finanzierung ohne eingesetztes Eigenkapital kann möglich sein. Ob eine Bank sie anbietet und ob sie tragfähig ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation und der Immobilie ab. Ein konkretes Angebot muss außerdem zeigen, welche Kosten tatsächlich finanziert werden.

Häufig bezeichnet eine 100-Prozent-Finanzierung die Finanzierung des gesamten Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten müssen dann zusätzlich bezahlt werden. Werden sie ebenfalls mitfinanziert, reicht der Darlehensbetrag über den Kaufpreis hinaus. Die Begriffe werden im Markt nicht immer einheitlich verwendet. Einordnung: Dr. Klein

Auf unser Beispiel übertragen:

Reserve und weitere Ausgaben sind hier noch nicht enthalten. Eine Kaufpreisfinanzierung ist deshalb nicht automatisch ein Kauf ohne eigenen Geldbedarf.

Ein höherer Darlehensbetrag muss aus Ihrem Einkommen zurückgezahlt werden. Bei einem frühen Verkauf kann zudem eine Finanzierungslücke verbleiben, wenn der Erlös die offene Schuld und weitere Kosten nicht deckt. Darauf weist die Verbraucherzentrale hin.

Prüfen Sie deshalb, ob neben der Rate Spielraum bleibt, wie zusätzliche Arbeiten bezahlt werden und welche Restschuld am Ende der Zinsbindung zu erwarten ist. Auch eine Phase mit geringerem Einkommen sollte in Ihrer Planung vorkommen.

Eine hilfreiche Aufstellung zeigt für jede Position vier Angaben: Betrag, Verfügbarkeit, geplanter Einsatz und Nachweis.

Grundstücke und Eigenleistungen stehen getrennt vom verfügbaren Geld. Die genaue Unterlagenliste erhalten Sie vom jeweiligen Kreditgeber. Die Kaufnebenkosten sollten Sie zuvor für Ihr konkretes Vorhaben ermitteln.

Eine belastbare Eigenkapitalplanung verbindet drei Beträge: die vollständigen Kosten des Vorhabens, Ihren tatsächlichen Beitrag und das Geld, das danach verfügbar bleibt.

Wenn Sie diese Aufteilung für Ihren Immobilienkauf klären möchten, können wir Ihre Unterlagen gemeinsam betrachten und unterschiedliche Varianten des Eigenkapitaleinsatzes vergleichen.